Il Cittadino In…Fisco. Guida alla Cedolare secca: Si, No, Quando, Come……….

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(wn24)-Pescara – Spesso il locatore si trova di fronte al dilemma se optare o meno per la cedolare secca sugli affitti, vale a dire se applicare al canone annuo di locazione, un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale regionale e comunale, oltre che dell’imposta di registro e di bollo dovute nei contratti di locazione ad uso abitativo. L’imposta dovuta nella forma di cedolare secca è determinata con l’applicazione del 21% ridotta al 15% per i contratti a canone concordato.
Rispetto all’attuale tassazione ordinaria, la cedolare secca sugli affitti conviene quasi sempre. Dal 1° gennaio 2013 infatti, dopo il taglio delle deduzioni forfettarie, l’Irpef deve essere pagata sul 95% del canone incassato anziché sull’85%. Per i contratti convenzionati invece si è passati dal 59,5% al 66,5% del canone pattuito.
Quindi, fatta eccezione per coloro che hanno detrazioni molto elevate e quelli con redditi inferiori a 15.000 euro e che hanno stipulato un affitto convenzionato, la cedolare secca conviene un po’ a tutti i contribuenti.
Ma chi rifà i conti e scopre che gli conviene la cedolare, potrà applicarla anche se finora non ci aveva mai pensato?
Certo, ma per applicarla ai contratti già in corso, dovrà attendere la scadenza dell’annualita’ contrattuale e presentare all’Agenzia delle Entrate il relativo modello entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. Ad esempio, per un contratto stipulato il 1° giugno 2013 si potrà scegliere la cedolare solo entro il 30 giugno 2014 perché l’imposta di registro va versata entro 30 giorni dall’inizio dell’annualita’.
Nel nostro esempio, l’opzione per la cedolare varrà per i canoni a partire dal 1° giugno 2014, mentre su quelli incassati dal 1° gennaio al 31 maggio 2014, si pagherà l’Irpef sulla base della tassazione ordinaria.
L’esercizio dell’opzione oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente determina quindi l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l ‘ annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini. In tal caso, gli effetti dell’opzione decorrono soltanto per le annualità successive, ossia dal momento in cui inizia a decorrere l’anno successivo nell’ambito del complessivo periodo di locazione.
In quest’ultimo caso, però,  il contribuente in ritado può ricorrere alla c.d. “remissione in bonis” che gli consente di sanare tale dimenticanza versando l’importo di euro 258 a mezzo modello F24 e codice tributo “8114”.
Tuttavia l’Agenzia delle Entrate limita l’applicazione di tale istituto alla sola situazione in cui il tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione del modello non sia configurabile come un mero ripensamento.
In altre parole non può essere ammesso ad usufruire dell’istituto in esame che ha effettuato il versamento dell’imposta di registro (anche se in unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. In tale ipotesi troverà,  di conseguenza, applicazione soltanto la regola generale prima descritta, secondo cui l’opzione esercitata tardivamente produrrà i suoi effetti solo a decorrere dall’annualita’ successiva.
Vediamo infine il caso della revoca: se qualcuno scoprisse che la cedolare non gli conviene, potrebbe sempre effettuare la revoca, presentando un atto in carta libera presso l’Agenzia delle Entrate entro lo stesso termine visto sopra e cioè nei 30 giorni successivi alla scadenza dell’annualita’ contrattuale.
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